最近房市還是很熱，而且價格一直上漲，主要是因為民眾預期通膨持續，且土地成本、建築成本都持續攀升，房子很難降價，所以民眾會擔心：「如果現在不買，恐怕未來買不到！」因此買房子像用搶的！

在新青安房貸上路後，年輕人首購占房屋買賣成交案件的比例變高了。

許多年輕族群的自備款，都是來自於父母，但這時候就要注意了！一個不小心，將來賣房子的時候，可能要多繳幾十萬的所得稅。

……..
來跟大家說個故事～

小明跟伊森律師一樣是個北漂青年，租屋多年，2016年時，在媽媽幫忙付頭期款300萬的支持下，用1000萬買了一間台北市的小套房，結婚後兩個人住也還可以，但最近生了小孩，想要換大一點的房子，因此要把這間小套房賣掉。

賣房子時，國稅局發現媽媽當年給小明的300萬，是直接匯款到履約保證帳戶，這個行為是屬於「出資為他人購置不動產」，已經使小明獲得財產上利益，實質上跟直接贈與財產並無不同，為了防止納稅義務人藉由這種方式逃避贈與稅，所以遺產及贈與稅法第5條第3款規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：……三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」

➡️所以小明的媽媽幫小明付頭期款買不動產，以贈與論。

但媽媽贈與的財產價值是多少呢？不是300萬喔！

因為媽媽是幫小明買房子，所以國稅局以房屋評定標準價格及公告土地現值總額為基礎，再按照小明媽媽出資的比例，核定贈與總額90萬元，因為在贈與的免稅額244萬之內，不用繳贈與稅。

因為小明的媽媽贈與頭期款，導致小明當年的購屋成本降低，所以現在賣房子的時候，法律上多了一筆獲利210萬元（300萬-90萬，這是法律上的認定，並非實際上有這筆獲利）

✅如果是「自用住宅」，房地合一優惠稅率是10%，因此房地合一稅就要多繳21萬（210萬x 10%）

✅如果是「非自用住宅」，因為房屋持有期間8年，所以房地合一稅率是20%，因此房地合一稅就要多繳42萬元（210萬x 20%）！

哇！要繳這麼多房地合一稅啊！

如果回到2016年，媽媽應該要怎麼做比較好呢？

媽媽如果直接把300萬匯到小明的銀行帳戶，這就是是單純的贈與，而且贈與數額是300萬，小明再把這300萬匯款到履約保證帳戶
➡️這樣的話，小明賣房子時，在成本認定上就不會降低，自然也就不需要多繳房地合一稅了😌

問題來了，媽媽直接送300萬現金給小明，是不是就要繳贈與稅？

沒有錯喔！

但因為有免稅額244萬，所以贈與稅只要繳5.6萬元（(300萬-244萬)x10%），也比最後房地合一稅要多繳至少21萬元好。

另外，如果真的不想繳贈與稅，那就善用夫妻個別的免稅額，夫妻各自給小明150萬，這樣就不需要課贈與稅了（拍手～）

🌟但即使是剛才這個案例，雖然要多繳房地合一稅，其實還是有救的！
雖然因為媽媽的匯款流向，導致小明的房地合一稅增加許多，但如果符合「房地合一稅之重購退稅優惠」規定，那小明所繳的房地合一稅是可以退回來的喔！

房地合一稅之重購退稅優惠，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，必須符合以下條件：

一、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。

二、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。

三、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。

另外要注意：
1.重購價格大於出售價格（也就是新屋價格高於舊屋），房地合一稅可以全退，反之則是按照比例退。

2.重購之房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還之稅額，這是為了避免投機、落實保障自住權益。

……..

〔睿豐家族辦公室的叮嚀〕

節稅方法小結：

1.父母要幫小孩出頭期款，建議由父母給小孩現金，小孩再匯到履約保證帳戶。

2.如果父母不小心直接匯款到履約保證帳戶，則將來可以透過重購退稅優惠，把多繳的房地合一稅退還回來。

--------
詳細內容如果想要用聆聽的方式，可以收聽「富過三代必修課」【EP.42 父母幫小孩付頭期款，只因為少一個步驟，賣房時要多繳稅？】

節目連結：
Apple Podcast：https://reurl.cc/dDl2mk
Spotify：https://reurl.cc/DALyoN
SoundOn：https://reurl.cc/VLQYRZ
KKBOX Podcast：https://reurl.cc/GALx4d

#稅務
#房地合一稅
#父母代付頭期款
#資產傳承
#富過三代必修課
#吳孟修律師
#睿豐家族辦公室
#伊森律師家族辦公室